集合住宅

集合住宅是有多个住宅单元，具有共同基地和共同空间或设备，或共同持分土地产权、公共设施的建筑物[1][2][3]。符合条件的公寓、公寓大厦、透天厝、透天独栋、别墅社区、住宅大厦及住商大楼等皆可属之。在台湾适用《公寓大厦管理条例》。[2]中国大陆依据《物业管理条例》[4]进行管理。

集合住宅最早可以追溯到古罗马时期中下阶层罗马人所居住的贫民住宅——因苏拉（insula）。中国代表性建筑有福建土楼[5]。最早的公营住宅是伦敦郡议会所规划的Boundary Estate[6]。

在台湾、香港、澳门、新加坡等人口密度高的地方，以及各国都市区经常可以看到各种集合住宅。物业管理单位（可能为政府、屋主、或住户协会）有权决定居住单位经营、销售、出租的方式。文化及与法律制度等因素影响了各国住宅自有率和集合住宅主要的运作模式。欧洲的租屋比例高，尤以瑞士、德国、奥地利为最[7]。德语表示集合住宅的词意思即为「出租公寓」。瑞士、德国政府强力保障干预市场，限制租金调整、要求房东义务，且不得片面终止合约[8]。相较瑞士的43%住宅自有率，日本为61%，台湾85%，新加坡、中国大陆则在90%以上[7]。

类型
公寓
广义上凡多个居住单位的住宅都可称为公寓。一般单称公寓时常指楼层数较少、没有电梯设备的住宅。而多楼层多住户建筑物都会被视为公寓型态。
公寓大厦
楼层数多的住宅，甚至可能数十层楼以上的高层建筑。
双并屋、双连屋、孖屋（semi-detached、twin house）
半独立式住宅，房屋一侧与他屋相连。可能建案最初就是如此设计，或由两间独立屋改建成合并住宅、大宅改成两户房屋。
排屋
有连续的地基，一栋专供一户使用的连栋式长排建筑物。各栋有独自的出入口，但两栋间共用一堵分户墙。英语「terraced house」由露台而来，形容一排住宅有统一的前观和高度。英式英语称「terraced house」，美式英语称「townhouse」，基本上为有斜面屋顶的房子。
城区住宅、联排别墅、镇屋（townhouse）
拥有多个楼层的排屋（以双层构造为主），与排屋的差别在于一栋提供给至少两户使用。小尺寸的联排别墅通常允许住户能够步行或搭乘大众交通工具至城市的商业区和工业区。可以但不一定要是排屋或双并屋。
townhouse原本的英式用法意指贵族在城市中的寓所，而非本邸。日式的镇屋建筑「长屋」亦常翻译为「townhouse」。
复式单位、楼中楼
将两层楼中间的部分楼板取消设计或打通，并设置楼梯，提高一个居住单位所能使用的楼板面积量以增设更多屋内设备，在公寓大厦和独立别墅都可见到。由于和一般住宅相比安全结构设计必须更为注意，有法规严格规范上层楼板面积比等细节。
集体住宅（Tenement）
公寓的形式之一，通常为连栋、一层分割为多户的低楼层住宅。地面层常做为商店，而以住商混合的型态使用。在英语系国家，「Tenement」常带有贬义的用来称呼廉价公寓。
宿舍
学校、政府、公司等机构提供给所属人员的集合住所。简易的宿舍只有基本的床舖桌椅衣柜及共用的卫浴设备，职员宿舍则可能是公寓的雅房或套房。
公营住宅
由政府兴建并营运的住宅，通常是公寓型态。由政府出资兴建和拥有业权，以廉价金额出租或贩售予民众，尤其是中低收入居民。
合作式公寓（Building co-operatives）
由多人或多个家庭组成合作社，以合作方式直接打造自己的家，住户同为共有屋主，完成后成员通常直接拥有自己的家园。在某些情况下，道路、公共绿地和公共设施继续为合作社所拥有。

都市更新
条目：都市更新

当集合住宅面临老旧、毁坏的问题，或政策推行，而需要改建。除了只租不售的情况外，通常住户各自为区分所有权人（中国大陆称业主[4]），改建必须得到一定比例以上的住户同意才可进行。

台湾1998年制定公布《都市更新条例》，以指定都市更新地区或民间自划都市更新单元为对象，主要以重建方式推动都市更新[9]。921大地震后订定了《灾后重建计划工作纲领》及《九二一震灾地区都市更新进程简化作业规定》以利灾后重建工作[10]。

日本于1970年代开始大量推出公寓住宅，至2010年止，屋龄超过30年者已经达100万户以上。因此日本政府于2002年订定「集合住宅重建促进法」（），由住户组成具法人格的重建协会（），取得3/4以上住户同意，经县市首长许可后始可进行。[9][11]

参考文献
  1. 中华民国内政部营建署－调查名词释义 （页面存档备份，存于）：不论独栋、双并或者是连栋式住宅，每栋分别归属多户用户，称之为集合住宅。
  2. . [2015-02-17]. （原始内容存档于2016-10-02）.
  3. 中华民国《建筑技术规则－建筑设计施工编 （页面存档备份，存于）》第一条二十一项：「集合住宅：具有共同基地及共同空间或设备。并有三个住宅单位以上之建筑物。」
  4. 国务院关于修改《物业管理条例》的决定（国务院令第504号） （页面存档备份，存于） （简体中文）
  5. 联合国世界文化遗产名录1113号 福建土楼 （页面存档备份，存于） （英文）
  6. 伦敦东区的苏醒之路 （页面存档备份，存于），苏富源，《建筑师》杂志2010年9月号。 （中文）
  7. . 中时电子报. 中国时报. 2014-06-11. （原始内容存档于2021-05-09） （中文）.
  8. . [2015-02-17]. （原始内容存档于2021-05-09）.
  9. 日本推动集合住宅重建对我国之启示，经建会都住处，102年6月20日 的存盘，存档日期2015-02-17.
  10. . [2015-02-17]. （原始内容存档于2016-03-04）.
  11. マンションの建替え等の円滑化に関する法律 （页面存档备份，存于） （日语）

外部链接
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