孙九招

孙九招的主要理念为借用市场无形之手，让楼市自行调节[2]。实际操作为只提供含公共资助的出租公屋予有真正需要的人士；政府避免直接参与私人物业市场的投资及供求活动，如推行「勾地政策」及停止资助自置居所计划等；及积极扮演市场促进者的角色，如增加市场透明度及减少限制[3]。

1. 取消拍卖土地，暂停勾地一年
2. 暂停两铁（地铁及九铁）房屋项目投标一年
3. 未来公屋兴建由需求主导，平均轮候时间不逾三年
4. 即时结束居屋计划
5. 为低收入家庭及公屋居民提供新免息贷款计划
6. 即时结束混合发展、私人参建居屋及房协资助自置居所计划
7. 终止出售公屋（租者置其屋）计划
8. 检讨《业主与租客(综合)条例》，放宽业主收楼权
9. 取消内部认购限制，取消限购一个单位及两个车位限制[4]

香港自回归后，香港楼市随即受到多方面的冲击，楼价足足下挫接近七成，促使政府于2002年底推出孙九招[5]。1997年金融风暴爆发，楼市急跌接近5成[6]，负资产及破产人数持续攀升；1997年，董建华政府于施政报告提出八万五建屋计划，务求10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年，结果是市场上出现大量住宅单位，造成供过于求；2000年，科网热潮爆破，进一步打击香港的楼市。楼价从1997年的高峰下挫了7成，约10万个于1996、97年高位入市的小业主沦为负资产。

孙九招以通过减少香港土地供应和政府退出房地产市场等的方法，重建投资者和市民对房地产市场的信心，在政策出台后，对楼市起了即时的刺激作用，2003年1月的楼宇买卖合约共有7293份，数字较02年12月上升19.3%，1月份的楼宇买卖合约总值为146亿元，较12月上升13%，是自11月以来连续第二个月上升[7]。但到了2月，有关政策的刺激已经消退[8]，加上2003年中，香港受到沙士肆虐，楼市再次急跌，沙士重灾区淘大花园更创出55万元成交的低价，楼宇成交量亦萎缩[9]，业界初时亦批评有关政策只调整了香港内部的土地和物业供求，但对外围和经济其他方面的影响，却是无能为力[10]，故有关政策未能稳定香港的楼市。

「孙九招」最终导致香港新建成的公营及私营住宅数量大减。在2010年一年内，香港仅有约19800个住宅单位建成，[11]较2001年有10万个住宅单位落成大减8成，甚至连「八万五」政策刚推出的1997年当年住宅落成数目（64400个）的三分一也不到。香港住宅最终因为供应大幅减少而造成楼价和租金大幅上升。到2011年2月，香港的整体住宅楼价，已经超越1997年10月的昔日高位。[12]

「孙九招」中提出即时结束居屋计划，导致本来是私人参建的政府居者有其屋项目红湾半岛一度空置，销售无期。经过一轮商议后，发展商新鸿基地产及新创建集团以8.64亿港元[13]向政府补地价买回业权，并宣布拆卸重建成豪宅，随即引起环保人士的批评，结果搁置清拆计划，改为原楼改装豪宅[14]。

「孙九招」的弊处在推行多年后陆续浮现。[15][16]香港住宅楼价和租金最终大升，引起民怨。[17][18]

由于公屋建屋量因「孙九招」而大幅减少，加上停建停售居屋进一步减少公屋供应量（以绿表购买居屋的公屋住户在居屋入伙后必须迁出原有公屋单位），引致公屋申请人轮候年期延长，而轮候公屋人数也大增。[19]

停建停售居屋导致香港房屋委员会收入大减，于是政府把大量公屋商场、街市和停车场出售予领展房地产投资信托基金，其后领展大幅加租，政府无力阻止，引起民间更多不满。[20][21]

「孙九招」导致香港后来土地供应短缺。[22]「㓥房」于21世纪的香港兴起也被认为是「孙九招」的后果。[23]著名财经专栏作家曹仁超早于多年前已对孙明扬说「一出这招就会累垮香港」；曹仁超又认为香港房地产因为政府政策长期限制供应而造成价格上升是「鼓励不劳而获，同时惩罚那些很努力去创业、创新的人」。[24]面对香港私人住宅楼价和租金高企，政府的廉租公屋成为许多香港人安居的唯一希望，一些公屋申请人为求保持收入不超出政府规定的申请资格上限，在获编配公屋前选择放弃较高薪的工作，或主动要求雇主不要加薪甚至辞职不工作。[25][26]

2011年，行政长官曾荫权承认特区政府的房屋政策有失误，房地产价格急升，引起市民质疑是否存在地产霸权和官商勾结，他认为「这个就是当前民怨的最大问题」。[27]

2012年，前政务司司长唐英年指「孙九招」是「落重药」，引致日后的地产霸权。[28]

「孙九招」被指造成地产霸权，而香港民众对此现象的不满，被认为是获得大地产商支持的唐英年在2012年香港特别行政区行政长官选举落败的一个重要原因。[29]

叶刘淑仪在2015年指香港楼价近年狂升导致香港年轻人置业困难，是当前「港独」和「恋殖」思想在香港年轻人中滋长的一个主要原因，「房价好像脱缰野马般，一直上升，年轻人可能几十年都买不到楼，很气馁，不知何时才可以成家立业」。[30]

一些人认为香港在2010年代的房屋短缺问题引致许多香港年轻人对政府不满，是造成2014年「占领运动」事件的一个主要原因。[31][32]楼价长期高企也被一些人认为是大批年轻人参与2019年反修例运动的一个深层原因。[33][34][35]

由于2008年后香港楼价急升，大部份孙九招的政策都已经成为刺激楼市过热的因素，因而2008年以后大部份孙九招政策都陆续取消，比如2010年恢复卖地、2011年复建居屋、2013年取消勾地、2015年房协重启住宅发售计划、2022年修订并重新收紧业主放租权的《业主与租客(综合)(修订)条例》、2023年重启私人参建居屋等等。

• 九招十二式——坊间对香港政府于2010年推出加强规管地产发展商售卖一手住宅楼宇的多项政策之统称